ИЖС: требуется системная настройка

Объёмы ввода жилья в России за первое полугодие 2025 года снизились на 2,4%. При этом две трети всех построенных объектов пришлись на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), где впервые за многие годы зафиксировано падение спроса. Только в июне сегмент ИЖС просел на 22,2% в годовом выражении. Снижение активности в этом ключевом секторе указывает на необходимость адаптации к новым регуляторным условиям, утверждает вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.

С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон №186-ФЗ, который распространяет механизм эскроу-счетов на ИЖС — по аналогии с 214-ФЗ, регулирующим долевое строительство многоквартирных домов. Закон направлен на защиту средств граждан: деньги дольщиков замораживаются на специальных счетах до момента завершения строительства и регистрации права собственности. Средства страхуются на сумму до 10 миллионов рублей.

Использование эскроу обязательно при привлечении средств по льготным ипотечным программам — таким как «Семейная ипотека» или «ИТ-ипотека». Для сделок без господдержки применение эскроу-счетов остаётся добровольным.

Судя по статистике, инструмент пока не стал массовым. В первом квартале 2025 года с применением эскроу было начато строительство 5 тысяч частных домов при общем объёме в 170,4 тысячи. К июлю эта цифра увеличилась до 16 тысяч.

По мнению Мороза, важной проблемой остаётся отсутствие единых критериев для отбора подрядчиков.

По данным экспертов, банковскую аккредитацию получали (в значительном количестве) поставщики домокомплектов, не обладающие достаточным опытом выполнения строительных работ «под ключ». В результате проекты попадают в зону риска из-за недостаточной квалификации исполнителей. Согласно данным Росреестра, к первому кварталу 2025 года около 30% проектов ИЖС столкнулись с задержками из-за блокировки эскроу-счетов.

Такая ситуация приводит к остановке работ, срыву сроков и увеличению финансовых рисков как для застройщиков, так и для граждан.

В июне глава Банка России Эльвира Набиуллина признала, что десятки тысяч заёмщиков, начавших строительство в рамках льготных ипотечных программ, столкнулись с серьёзными трудностями при реализации проектов.

При этом доля заёмных средств в финансировании ИЖС остаётся низкой. Это означает, что государственные субсидии по ставке не достигают основной аудитории — тех, кто строит жильё собственными силами.

Антон Мороз считает, что ситуация требует системной перенастройки. «Национальное объединение строителей обладает наибольшим потенциалом для создания механизма оценки подрядчиков ИЖС», — комментирует он. Также необходимо унифицировать региональные требования по подключению к инженерной инфраструктуре — сегодня они различаются от субъекта к субъекту и тормозят реализацию проектов на месяцы.

По его мнению, большинство текущих проблем решается через стандартизацию: внедрение единых критериев аккредитации подрядчиков, типовых договоров и подключение института саморегулирования (СРО) как инструмента фильтрации недобросовестных исполнителей.

Несмотря на текущие сложности, потенциал рынка остаётся значительным. По оценкам экспертов, около пяти миллионов российских семей рассматривают возможность строительства собственного дома в ближайшие годы. «Вопрос в том, сколько времени займёт формирование работающей модели регулирования, способной одновременно защитить потребителей и не задушить рынок избыточным контролем», — считает Мороз.