Как понять, что квартира «проблемная»: 10 скрытых признаков, которые видит только опытный риелтор
Как распознать юридические и технические подводные камни при покупке жилья — от частой смены собственников до скрытых дефектов под свежим ремонтом.
Покупка жилья — всегда энергозатратный и непростой процесс. Погружаясь в него самостоятельно, мы влюбляемся в свежий ремонт, удачное расположение или вид из окна, упуская из виду детали, которые могут обернуться впоследствии настоящей катастрофой. Опытный специалист по недвижимости смотрит на объект иначе, что позволяет избежать ошибок. Сегодня Юлия Зобнина, риелтор с 20-летним стажем, раскроет скрытые признаки «проблемных» квадратных метров, которые обыватели не замечают.
Рынок недвижимости, особенно в крупных городах, полон привлекательных предложений. Но, увы, количество реально «чистых» и технически грамотных объектов ограничено. В погоне за быстрой сделкой и привлекательной ценой продавцы научились виртуозно маскировать недостатки: от залитых соседями стен до юридических схем, из-за которых даже спустя годы могут расторгнуть сделку.
По статистике, более 60% сделок на рынке вторичной недвижимости в той или иной степени сопряжены с рисками, которые не видны невооруженным глазом. Покупатель, действующий самостоятельно, часто не знает о подводных камнях. А ведь есть важные аспекты, которым стоит уделить особое внимание.
На что стоит обратить внимание при покупке жилья?
А, значит, нужно проверить историю квартиры, исключить юридические риски и убедиться в отсутствии технических недостатков. Самостоятельно оценить детали, которые в будущем потребуют вложений, сопоставимых со стоимостью жилья, или приведут к потере права собственности, достаточно трудно. Поэтому многие и обращаются к риелторам.
В отличие от покупателя, который приходит просто посмотреть на квартиру своей мечты, риелтор проверяет наличие фактических проблем с жильем.
7 скрытых признаков, которые видит только опытный риелтор
Признак первый: слишком низкая стоимость
Сильно заниженная цена (более чем на 15% от рыночной стоимости) — повод насторожиться. Выставляя квартиры на таких условиях, продавец оставляет возможность в будущем опротестовать сделку в суде, заявив, что его обманули или он был «не в себе». Чтобы защитить себя в будущем, покупателям нужно совершать сделку только безналично, заказать оценочный отчет о реальной цене квартиры в лицензированной оценочной компании и попросить справки у продавца о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
Также понадобится выписка из бюро кредитной истории с Госуслуг и проверка, которая покажет, не находится ли продавец в предбанкротном состоянии. Без качественной подготовки к сделке вы рискуете в будущем получить иск в суд, а в худшем сценарии остаться на улице.
Признак второй: квартира досталась продавцу в наследство
К таким объектам риелтор всегда отнесется с опаской. Когда наследник вступает в права собственности и всего через пару недель выставляет объект на продажу, это выглядит сомнительно.
Опасность ситуации заключается в том, что невозможно установить точное количество наследников, особенно когда наследодатель мужчина. Может казаться, что квартира оформлена на одного человека, документы в порядке, но это не гарантирует отсутствия целой цепочки лиц, чьи права не были учтены в процессе оформления документов. Речь идет о наследниках, пропустивших срок вступления в наследство по незнанию или в силу жизненных обстоятельств, но восстановивших его через суд.
Такие «скрытые» наследники могут объявиться спустя месяцы или даже годы после сделки, подать иск о восстановлении своих прав и успешно оспорить договор купли-продажи. Покупатель, даже действуя добросовестно, в одночасье рискует лишиться имущества или превратиться из собственника в истца в многолетнем судебном процессе.
Признак третий: частая смена собственников
Профессионал смотрит на цепочку переходов права: несколько перепродаж за короткий срок с разницей менее трех лет закономерно вызывают опасения. Это, как правило, несет в себе риск банкротства не только продавца, но и предыдущего владельца, либо махинаций с правоустанавливающими документами. Именно так проводят схему вывода имущества из-под предполагаемого банкротства продавца, а также скрывают мошеннические действия. Еще это может сигнализировать о проблемных соседях, от которых сбегают собственники.
Признак четвертый: наличие лиц, отказавшихся от приватизации
При условии, что кто-то из постоянно зарегистрированных граждан, проживавших в квартире, отказался от приватизации в пользу другого лица, этот человек сохраняет за собой право бессрочного пользования жильем. Он может годами жить в другом месте, но в любой момент подать в суд и вселиться обратно. Даже если его снять с регистрационного учета, право пользования остается, поэтому риелтор тщательно проанализирует приватизационные документы, архивы БТИ чтобы выявить подобных «потеряшек». Чтобы купить такую квартиру безопасно, необходимо получить от отказника заявление о том, что он знает о продаже квартиры и не претендует на пожизненное проживание.
Признак пятый: долги по капитальному ремонту
Опытный риелтор знает, что хвосты могут «прилететь» от прежнего собственника по решению суда, если они были пропущены в прошлом. Поэтому риелтор обязательно проверит отсутствие или наличие долгов по коммунальным платежам, капитальному ремонту и электричеству. Ведь долги по капитальному ремонту переходят на покупателя.
Если риелтор обнаруживает долги, он предлагает безопасную схему покупки квартиры. Например, погасить задолженность за счет авансового платежа или скорректировать цену за квартиру с учетом долгов.
Признак шестой: неузаконенная перепланировка
Знаток всегда сравнивает планировку в БТИ (техпаспорте) с фактическим состоянием помещения, так как некоторые изменения невозможно узаконить. При наличии газовой плиты нельзя сносить стену между комнатой и кухней, обязательно наличие двери между помещениями. Нельзя расширять санузел за счет жилого помещения или коридора, потому что есть риск затопить соседям снизу всю квартиру. Также запрещено выносить батарею на лоджию — нарушается тепловой контур дома. А также менять местами зону кухни и комнаты и переносить (продлевать) трубы водоснабжения.
Признак седьмой: предыдущие владельцы использовали маткапитал, но не наделили детей долями в праве собственности
Это, пожалуй, один из самых опасных случаев на вторичном рынке недвижимости. Если в истории квартиры фигурировал материнский капитал, но в выписке из ЕГРН указан только один взрослый собственник — это однозначно красный флаг. По закону, после использования маткапитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, родители обязаны выделить доли всем детям. Предположим, что доли не выделены и сделка уже совершена, новый собственник въехал в квартиру, в последствии прилетает иск от органа опеки, требующий признания сделки недействительной из-за нарушения правдетей.
По итогам судебного разбирательства продавцов могут обязать вернуть деньги маткапитала в бюджет. В любом случае, это приведет всех участников сделки к финансовым потерям и моральным страданиям. Чтобы этого избежать, покупателям нужно запросить у продавца справку о наличии или отсутствии маткапитала, был ли он использован для оплаты данной квартиры.
Признак восьмой: неблагополучная обстановка в районе или доме
Перед покупкой квартиры очень важно в целом оценить район, где вы планируете жить. Плохая экология, скудная инфраструктура и большое количество аварийного жилья сильно влияют на стоимость недвижимости (она заметно ниже, чем в хороших местах), но экономия в данном случае принесет больше вреда, чем пользы.
Очень старые дома с высоким износом имеют статус аварийного жилья. Находиться в них опасно для жизни. Но и на такой сегмент находятся покупатели. Приобретают их только с одной целью — чтобы позже получить новую квартиру по программе реновации. Но только при соблюдении всех условий, указанных в Жилищном кодексе РФ, взамен развалин, доставшихся бюджетно, удастся приобрести новую квартиру. Но не факт, что вас устроит район, этаж или вид из окна.
Еще один важный фактор, который не учитывают обыватели, но замечают риелторы, это популярность района или конкретного дома у наркоманов. Опытный специалист сможет определить, собираются ли в доме любители запрещенных веществ и закладчики. В ходе просмотра квартиры он поговорит с соседями, обратит внимание на двери, газоны, метки.
Признак девятый: продавец — пожилой человек
Тут проблема не в возрасте, статусе или семейном положении. Однако, из-за большого количества мошенников, обманывающих стариков, подобные сделки требуют особой юридической защиты. Увидев такой расклад, профессионал настоит на проведении сделки через нотариуса, с обязательным безналичным расчетом, зафиксирует факт дееспособности продавца на момент подписания договора.
Если продавец одинок и переезжает в другой регион, риелтор приложит все усилия, чтобы распознать «схему Долиной»и присутствие влияния мошенников. Любая сделка с пенсионером без присутствия его детей и при отсутствии справки из ПНД — это высокорисковая категория, так как дети продавца могут оспорить продажу через суд, ссылаясь на то, что старики не понимали, что делают и отдали деньги мошенникам.
Признак десятый: проверка документов проводилась поверхностно
Даже при абсолютной добросовестности покупателя есть риски, которые невозможно предвидеть без глубокой проверки. Ее и проводят риелторы. Классический сценарий: продавец стал собственником в результате сделки, которая впоследствии была признана недействительной. Например, по незнанию он приобрел объект у лица, признанного недееспособным, либо скрывшего наличие брачного договора или сам факт регистрации брака.
В таких ситуациях опекун или законный супруг могут оспорить сделку, и покупатель будет втянут в многолетние суды и потеряет квартиру. Да, закон предусматривает для него право потребовать назад уплаченную сумму, но на практике получить деньги очень трудно. Особенно, если у продавца отсутствует официальный доход, он является пенсионером или сознательно выводил активы.
Еще одним дополнительным фактором риска служат сделки с участием несовершеннолетних лиц. Если среди собственников значатся дети, продажа невозможна без обязательного разрешения органов опеки. Именно поэтому при покупке недвижимости важно проверять любые, даже самые незначительные на первый взгляд, детали, задавать неудобные вопросы и изучать документы с предельной тщательностью.
Кроме юридических вопросов, при покупке квартиры важно проверять и технические.
Слишком свежий ремонт, проведенный на скорую руку
Риелтор, благодаря насмотренности, распознает разницу между подготовкой квартиры к продаже и попытками скрыть незаметные дефекты. Рассмотрим конкретный пример. Семья была вынуждена съехать из собственной квартиры на съемную.
Как это произошло? Заселились в новостройку, а всего через четыре года у них начала мокнуть стена. Оказалось, лопнул шланг отопления и теперь надо вскрывать полы, долбить молотком бетон, менять все трубы системы отопления, переклеивать обои, менять потолки, разводить грязь. И все это за свой счет. Претензию застройщику уже не предъявишь, так как срок гарантии прошел. В итоге, сделку не расторгнешь, услугами риелтора они не пользовались и никто им о таком риске на этапе выбора квартиры не рассказал.
Странные запахи, конденсат и сырые стены
Профессионал сразу обращает внимание на духоту в помещении и запотевшие окна при открытых форточках. Это верный сигнал нарушения вентиляции. Если стены в углах ощутимо холоднее или влажнее на ощупь, возможно, нарушена гидроизоляция фундамента (для первых этажей) или стыков. Затхлый запах из шкафов, прилегающих к вентиляционному каналу, говорит о том, что шахта забита или соседи сверху перекрыли ее самовольно. Влажность — не только про дискомфорт. Она гарантирует появление плесени, черного грибка и разрушение отделки в течение года. Если в доме заведется эта гадость, вывести ее будет очень непросто.
Состояние подъезда и подвала
Многие считают, что покупают квартиру, а не подъезд. И отчасти это верно. Но состояние тамбура, запах в подъезде, работа лифта служат индикаторами недобросовестной работы управляющей компании. Жильцы не могут добиться даже элементарного порядка, а, значит, капремонт дома, который вы будете оплачивать ежемесячно, УК может переносить годами и так никогда не провести.
Осмотр подвала при наличии запаха в подъезде очень желателен, особенно при покупке квартиры на 1 этаже, общих кладовых (если они предусмотрены планировкой и к ним есть доступ) тоже обязательны. При предоставлении доступа в подвал, риелтор проверит, нет ли там стоячей воды, завалов мусора или следов чужой жизнедеятельности. Сухой и чистый подвал — залог отсутствия сырости в квартирах на первых этажах и здорового микроклимата всего дома.
В заключение хочется отметить, что покупка квартиры — сложная задача. И признаки, которые перечислены выше, можно назвать лишь вершиной айсберга. Предусмотреть все нюансы без сопровождения специалиста практически невозможно, поэтому привлечение грамотного риелтора — страховка вашего бюджета, нервов и безопасности.
Статьи по теме: