Спорные квартиры: Как не остаться без жилья

Галина в 2014 году купила квартиру. Продавец владел недвижимостью недолго, сам приобрел это жилье буквально месяцем раньше. Ну бывает. Но в один прекрасный день объявился предыдущий хозяин квартиры - тот, от которого она перешла к продавцу, - с интересным заявлением. Мол, жилье он не продавал и продавать не собирался. И вообще только вышел на свободу из мест отдаленных - так что сделки с недвижимостью заключать никак не мог, это мошенничество.

По заявлению бывшего зека было возбуждено уголовное дело. Галина по нему проходила тоже как потерпевшая. Вот только по всему выходило, что квартирой она владеет вроде как незаконно.

А дальше дело приобрело и вовсе неожиданный оборот. Бывший зек вдруг умер. Наследников у него не было. И на Галину подали в суд уже... городские власти! С требованием передать спорную квартиру в муниципальную собственность как выморочное имущество (такое у нас правило: жилье, на которое не находится наследников, отходит в собственность города). Все суды Галина проиграла.

С января 2020 года вступили в силу сразу два закона, которые должны помочь покупателям типа Галины не остаться без жилья. Идея такая: человек, который не знал и не мог знать о чьих-то незаконных действиях с этой квартирой, не должен оказываться крайним.

Как было

Только за первое полугодие 2019 года суды по всей России рассмотрели 267 исков об истребовании жилья из чужого незаконного владения. В переводе с казенного на русский речь идет о том, что у нынешнего владельца надо квартиру или дом отобрать и вернуть какому-то предыдущему собственнику. В 74 случаях именно такое решение и было принято.

Цифра сама по себе, может быть, и не очень впечатляющая. Но - вдумайтесь. Она ведь означает, что более 70 семей всего за полгода остались без жилья. Причем в большинстве случаев сами эти люди ничего незаконного не совершали. Мошенничество или нарушение закона было где-то в цепочке продаж. Но мошенники обычно у себя приобретенную не вполне честным путем квартиру не оставляют, почти сразу же перепродают. А ответственным оказывается конечный покупатель. Да, конечно, суд, расторгая сделку, присуждает и вернуть уплаченную за жилье сумму. Но как ее востребовать с мошенников, которых, как правило, уже поминай как звали?

Бывает и так, что мошенничества как такового и не было. Были, например, некие нарушения при приватизации квартиры. Обычно государственные или муниципальные органы о том, что жилье из их собственности ушло не совсем правильным образом, спохватываются только через несколько лет, за которые собственник «нехорошей квартиры» вполне мог смениться. И опять-таки в суд зовут «крайнего».

Важные изменения

Начали действовать сразу несколько поправок в Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации недвижимости». Основные изменения таковы.

1. Вводится срок давности, по истечении которого муниципалитеты уже не вправе требовать вернуть им жилье, которое как-то не так было приватизировано или которое у города увели мошенники. Это - три года.

Это важный момент для тех, кто собирается покупать квартиру на вторичном рынке (не новостройку). Если со времени приватизации этого жилья прошло более трех лет, можно приобретать его спокойно. И не тратить лишние деньги и время на проверку того, все ли было сделано чисто (нередко это сделать просто невозможно).

2. Добросовестные покупатели жилья, которые все-таки остались без приобретенной квартиры (суд расторг сделку), имеют право на денежную компенсацию от государства.

Для этого должны выполняться два условия:

- покупатель должен быть признан судом добросовестным,

- получить с продавца уплаченную ему за квартиру сумму невозможно (то есть вернуть по суду вложенные в покупку и плюс к этому еще и получить компенсацию - так не выйдет).

Положение о компенсации добросовестному покупателю было в законодательстве и раньше. Но максимальный размер компенсации был прописан небольшой - 1 миллион рублей. Для крупных городов - ни о чем.

Кроме того, человеку, и так влипшему в нехорошую ситуацию, еще и надо было доказать свою добросовестность - мол, он (или она) сделали все возможное для того, чтобы проверить чистоту сделки.

Теперь покупателю не надо будет доказывать, что он не верблюд. Он будет считаться добросовестным, если не будет свидетельств его злого умысла.

Компенсация же будет выплачиваться:

- в размере кадастровой стоимости жилья,

- либо исходя из суммы реального ущерба.

НА ЗАМЕТКУ

Сто раз проверь

Что стоит еще раз увидеть и уточнить при покупке жилья на вторичном рынке

Новые меры по защите покупателей квартир - это, конечно, хорошо. Но мало кому хочется после новоселья несколько лет ходить по судам, тратя время и попивая валокордин. Лучше все же соблюсти некоторые меры безопасности.

- Посмотрите сами документы продавца: паспорт (а для верности лучше еще какой-нибудь второй документ - загранпаспорт или водительское удостоверение, их реже подделывают). Убедитесь, что данные о владельце в выписке из ЕГРН и прочих документах на квартиру совпадают с тем, что вы увидели.

- Если квартира была приобретена в браке, на ее продажу нужно нотариально заверенное согласие второго супруга. Состоит ли продавец в браке, обычно опять же ясно из его паспорта. Важный момент: квартира может быть зарегистрирована в собственность на кого-то одного из супругов, но второй все равно имеет на нее права.

Дети тоже могут быть препятствием к сделке: их жилищные условия не должны ухудшаться, иначе будут претензии у органов опеки.

- Иногда будет не лишним попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Сделка с человеком, который подписал договор купли-продажи, будучи «не в себе», поскольку употребляет, потом вполне может быть расторгнута по иску его родственников - как раз на том основании, что человек не отдавал отчета своим действиям.

Альтернатива - заключать договор через нотариуса. Тогда именно на него ложится обязанность убедиться, «в себе» ли был продавец в момент сделки. Своей подписью на договоре нотариус подтверждает, что сомнений в этом нет.

- Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Для этого можно попросить у продавца выписку из домовой книги. Тут может быть тоже неприятный момент: в некоторых случаях за «прописанными» остается право проживания даже после продажи квартиры - если они по собственному желанию оттуда не выпишутся.