Ритейлеры называют кабальными свои договоры с ТЦ
На рассмотрении в Госдуме в настоящее время находится законопроект, предусматривающий особый порядок продления и расторжения в 2020 году некоторых договоров аренды недвижимости. Документ предоставляет право арендаторам на односторонний отказ от договоров аренды без штрафа.
Компании розничной торговли, реализующие непродовольственные товары, предприятия сферы обслуживания и сферы общественного питания, в деятельность которых вовлечено порядка 6 млн. человек, подготовили обращение к председателю Госдумы и просят принять законопроект в кратчайшие сроки.
Предлагаемое решение является фундаментальной неденежной мерой поддержки бизнеса в потребительском секторе РФ. Оно создаст условия для поиска новой конфигурации розничных сетей, позволяя участникам рынка в короткие сроки приходить к взаимовыгодным договоренностям. Представленный в Государственную Думу законопроект выравнивает баланс интересов сторон, сохраняет рабочие места, способствует социальной стабильности, уменьшает нагрузку на судебную систему (отсутствие сложных разбирательств по аренде, множественные дела о банкротстве), даст рост налоговых поступлений, начиная с 21-го года, а значит, дает шанс на сохранение одной из самых масштабных отраслей Российской Федерации, говорится в обращении.
Условия аренды помещений в торговых центрах стали кабальными для многих непродовольственных ритейлеров в период распространения коронавируса и вызванной этим экономической нестабильности, отмечается в письме 56 розничных компаний, адресованном председателю Госдумы Владимиру Володину и главе комитета по бюджетам и налогам Андрею Макарову. Публикуем полный текст письма:
"Операторы непродовольственного сетевого ритейла просят поддержать законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (Проект №953580-7), предоставляющий право арендаторам на односторонний отказ от договоров аренды без штрафа. и принять его в кратчайшие сроки.
Эпидемия вынудила органы государственной власти Российской Федерации вводить серьезные ограничительные меры, а граждан – проявлять осторожность и осмотрительность, и избегать посещения общественных мест. Ограничительные меры вызвали остановку большого количества предприятий, что уже повлекло и далее повлечет в большем масштабе падение доходов населения и рост безработицы. Со всей уверенностью можно говорить, что даже после отмены всех ограничений потребление населения будет подавлено в течение очень длительного срока как за счет падения доходов, так и за счет боязни заразиться в общественном месте.
Описанные явления приводят к невозможности функционирования арендных отношений на оговоренных до пандемии условиях. Для того, чтобы предприятия смогли продолжить функционировать, необходимо, чтобы вся экосистема потребительского сектора, включающая арендодателей, банки, поставщиков, компании розничной торговли и сферы услуг в короткие сроки могли прийти к новой системе договоренностей, позволяющей всем работать безубыточно.
Для компаний непродовольственного ретейла и смежных отраслей, насчитывающих тысячи предприятий, сотни тысяч точек продаж и обеспечивающих не менее 5 миллионов рабочих мест центральным вопросом продолжения функционирования является решение проблемы невозможности исполнения договоров аренды в их текущей редакции. Для подавляющего большинства этих компаний расходы на аренду наряду с расходами на оплату труда являются крупнейшей статьей затрат, в несколько раз превышающей прибыль компании.
Крупные ТРЦ являются локальными монополистами и всегда диктовали правила игры. Заключенные до начала эпидемии коронавируса COVID-19 договоры были в большинстве своем некомфортны для арендаторов, а в нынешних условиях многие из них по сути стали для них кабальными. Большинство договоров коммерческой аренды содержат либо крупные штрафы при их расторжении по инициативе арендатора, либо являются в принципе нерасторгаемыми арендатором. Арендодатель же в типичном договоре аренды предусматривает право приостановления деятельности арендатора и отказа от исполнения договора аренды по перечню обстоятельств, включая неполную и несвоевременную выплату арендной платы. Штрафы при расторжении договоров аренды по инициативе арендатора доходят до выплаты годовой суммы аренды с одновременной безвозмездной передачей всей выполненной отделки магазина торговому центру.
Из-за объявления нерабочих дней и запрета на функционирование большинства предприятий непродовольственной розницы и сферы услуг практически все арендаторы нарушили условия договоров по размеру и срокам оплаты и дали этим право на расторжение договоров арендодателям. Арендодатели имеют право расторгать договоры и выставлять существенные штрафы по сути из-за пандемии – арендаторы же лишены такой возможности или могут делать это с непомерными в нынешней ситуации издержками. Данную ситуацию при заключении договоров невозможно было прогнозировать, и это привело к существенному нарушению баланса интересов сторон. Нарушение баланса интересов ведет к тому, что арендодателям выгодно максимально затягивать решения о скидках, наращивая долги со стороны арендаторов и, вынуждать арендатора идти на экономически необоснованные расходы, нарушая интересы работников и потребителей.
"Эпидемия – общая беда, из которой выходить необходимо совместными усилиями"
Эпидемия – общая беда, и выходить из нее необходимо совместными усилиями. Это значит, что стороны арендных отношений должны иметь возможность путем переговоров прийти к взаимно приемлемым условиям. Эффективные переговоры возможны исключительно в ситуации, когда возможности сторон переговоров сопоставимы. В ситуации же, когда одна из сторон находится под угрозой немедленного прекращения функционирования, расторжения договора аренды предприятия, обеспечивающего выручку и рабочие места, получения штрафов, ставящих под угрозу само существование компании, а вторая сторона подобных рисков от исхода переговоров не несет, сложно ожидать достижения сбалансированного решения даже при наличии доброй воли у обеих сторон, ведь арендодатель может не понимать экономику арендатора и его обязательства. Это означает, что самым мягким исходом неудачных переговоров арендатора и арендодателя будет являться договор, который с чистого листа не был бы заключен арендатором, что влечет за собой ухудшение экономической модели предприятия и практически гарантированное дополнительное сокращение численности сотрудников и фонда оплаты труда и повышение цен в угоду арендным платежам. Плохой же исход – банкротство розничного предприятия и потерю всех рабочих мест, им созданных и доступа граждан ко всем оказывавшимся им услугам.
Отдельно мы хотим заявить, что довод некоторых девелоперов о том, что право арендатора отказаться от договора аренды даст арендатору инструмент шантажа для необоснованного снижения арендной платы, мы считаем несостоятельным, т.к. вероятным последствием реализации такого шантажа для розничного предприятия является закрытие бизнеса, а значит потерю вложений в торговый объект и лишение возможности заработка. Мы настаиваем, что речь идет исключительно о создании условий, которые позволят арендаторам и арендодателям прийти к справедливому соглашению, начав переговоры с чистого листа.
Представленный в Государственную Думу законопроект выравнивает баланс интересов сторон, сохраняет рабочие места, способствует социальной стабильности, уменьшает нагрузку на судебную систему (отсутствие сложных разбирательств по аренде, множественные дела о банкротстве), даст рост налоговых поступлений, начиная с 21-го года, а значит дает шанс на сохранение одной из самых масштабных отраслей Российской Федерации. Такое право на односторонний отказ Арендатора от договора не должно ставиться ни под какие условия, за исключением падения оборота арендатора, как уже указано в законопроекте. В случае если такое право будет предоставлено при каком-либо условии, например в случае если арендодатель не предоставит снижение арендной платы, то, по сути, такое право на отказ будет лишь формальным, ритейлеры не смогут использовать такое право при любом формальном снижении арендной платы.
Описанная проблема не является краткосрочной. Она не уйдет ни с окончанием ограничений бизнес-активности, ни с окончанием эпидемии. Нам необходимо пережить тяжелейший экономический кризис и восстановление экономики, минимально теряя рабочие места и качество жизни россиян".
Всего под обращением к Володину и Макарову поставили подписи 56 руководителей розничных компаний, в том числе гендиректора хобби-гипермаркетов "Леонардо", сетей "Ортека", "Эконика", Henderson, "Дочки-сыночки", "Рандеву", "Л’Этуаль", "Стокманн", "Читай-город-Буквоед", "Л’Окситан", мебельной фабрики "Мария", компании "Теремок", салонов связи "Связной" и других компаний.
Фото: "Эконика"