Арендодатели vs арендаторы: число судебных споров многократно увеличится
11 июня 2020 года Пленумом Верховного суда РФ было принято Постановление о прекращении обязательств; розничная торговля и, в частности арендные отношения - являются основным блоком хозяйственных отношений, на которые распространит действие обозначенное Постановление Пленума Верховного Суда.
Практикующие юристы со стороны арендаторов в свою очередь обратились к Пленуму Верховного суда более чем с двумя десятками вопросов, которые уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения и по которым нет релевантной практики, многие из них будут передаваться на рассмотрение всех арбитражных судов РФ. Круг нерешенных вопросов оказался довольно широким, они касаются как незаконного начисления арендной платы и удержания имущества, так и вопросов злоупотребления правами со стороны арендодателей. Уже сейчас многие арендаторы столкнулись с ограничением доступа в арендуемые ранее помещения, когда арендатор физически не позволяет собрать свои материальные ценности, при этом законодательство очень слабо регулирует вопросы оперативной реакции на такие незаконные действия со стороны арендодателей.
FashionUnited публикует комментарии юристов, подготовивших обращение в Верховный суд РФ.
Евгения Булавицкая, основатель компании RetailTrust
«Неоднократно отмечали, что действующее законодательство не дает возможности полноценного регулирования коммерческой недвижимости, общие начала обязательственного права, по сути, являются для арендаторов, основным инструментом регулирования спорных отношений. Сейчас мы оказывается в ситуации, когда декларируемый гражданским законодательством принцип равноправия участников гражданско-правовых отношений, остается лишь на бумаге и в отношениях «арендодатель-арендатор» скорее уместно сравнение с административно-правовыми отношениями, когда на стороне арендодателя слишком много властных полномочий, которыми арендодатели как субъекты хозяйственных правоотношений вообще не должны обладать. Мы уже начали сталкиваться с большим количеством вопросов, связанных с удержанием имущества, с категорическим несогласием арендодателей с выездом арендаторов, с отказом от приемки уведомлений. В ближайшей перспективе все эти вопросы спустятся в суды и так или иначе их придется решать судебным органам. На мой взгляд, гораздо правильней ответить на эти вопросы сейчас, нежели загрузить еще больше и без того перегруженную судебную систему».
Константин Пирожкин, начальник юридической службы хобби-гипермаркетов «Леонардо»
«Участие сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» в составлении и подписании обращения от ритейлеров в Верховный суд РФ по проекту Постановления «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств» глобально вызвано необходимостью и желанием достижения баланса в отношениях арендатор-арендодатель, отсутствие которого стало особенно заметно в текущий кризисный период. Цель и надежда при обращении именно в Верховный суд РФ – получить разъяснения по верному пониманию в том числе, и новелл законодательства, которые сейчас, ввиду применения судами, могут трактоваться и трактуются слишком широко и неоднозначно участниками арендных отношений и тем самым осложняют взаимопонимание сторон и способность к досудебному урегулированию. Отсутствие единообразного толкования, в частности, по вопросам применения норм о расторжении договоров аренды вследствие невозможности их исполнения, неминуемо приведёт к перегруженности судебной системы массовыми исками по спорам между ритейлерами и ТРЦ. А своими разъяснениями Пленум Верховного суда РФ сможет привести к единообразию в восприятии сторонами появившихся и уже имевшихся норм права и четкому обоснованию переговорной позиции каждой из сторон, что в итоге улучшит общую экономическую ситуацию в отрасли и уменьшит нагрузку на судебную систему. Сейчас уже очевидно - кризис неприглядно обнажил существующую проблему в отношениях ТРЦ и ритейла - разбалансированность договоров аренды, с явным перекосом в сторону прав арендодателей и наличием крайне серьезных штрафных санкций в сторону арендаторов, по сути, загоняющих ритейл в арендное рабство и создающих невозможность прекратить такой кабальный договор даже в случае крайней убыточности для арендатора. Да, законодательство говорит нам о свободе договора, но специфика отрасли такова, что реально зайти в хороший торговый центр возможно, только приняв диктатуру арендодателя в договоре, что и происходит повсеместно. Сейчас некоторые арендодатели, движимые сиюминутным желанием исполнения договора в ущерб долговременным отношениям и здравому смыслу, стали злоупотреблять правом и требовать полного исполнения, несмотря на все сопутствующие отягчающие условия пандемии и пагубные последствия таких требований для своих арендаторов. Хотим обратить особое внимание на то, что ранее озвученные представителями ТРЦ опасения арендодателей в том, что все арендаторы моментально бросятся выходить из договоров аренды - беспочвенно, в реальности, наличие возможности расторжения договора аренды для арендатора лишь способ быть, наконец, услышанным и вступить в равноправный диалог с аренодателем, позволяющий выжить обеим сторонам - и ритейлу и арендодателям в ТРЦ. Наша цель - ясность и единообразие в толковании норм права, мы хотим договариваться, выжить и работать дальше».
Илья Ярошенко, президент Baon
«Важно, как можно быстрее получить от органов судебной власти указания о порядке применения как ранее существовавших норм права, применительно к арендным отношениям в условиях наступления обстоятельств непреодолимой силы в масштабах отрасли на территории всей страны, так и новых норм, принятых законодателем в целях преодоления кризисной ситуации. Особенно это касается вновь принятых норм (ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ), которые очевидно приняты законодателем в большей степени для поддержки арендаторов и устранения злоупотреблений со стороны арендодателей. Очевидно, что привыкшие диктовать свои правила арендодатели не готовы и не хотят правильно воспринять дух закона и не спешат его исполнять.
Принятые в апреле нормы о праве арендаторов на отсрочку и уменьшение арендной платы (части 1–3 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ) не возымели должного воздействия. Просьбы арендаторов либо полностью игнорируются, либо арендодатели предлагают формальные незначительные послабления. Вступление в силу 8 июня 2020 года части 4 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ позволит арендаторам, являющимся субъектами малого или среднего предпринимательства и осуществляющим в пострадавших отраслях, более эффективно отстаивать свои права вплоть до расторжения договора.
Однако путем буквального толкования вновь принятых норм невозможно получить ответы на все возникающие вопросы. При этом судебная практика применения полностью отсутствует. В условиях неопределенности арендодатели и арендаторы будут стремиться интерпретировать нормы каждый в свою пользу. Это будет мешать достижению соглашений и быстрой стабилизации ситуации. Число судебных споров многократно увеличится.
Правильное понимание участниками правоотношений своих прав и обязанностей позволит быстрее и с минимальными убытками прийти к соглашению или разрешить спор в судебном порядке.
Разъяснение судебными органами поставленных вопросов окажет существенную поддержку отечественному бизнесу, при условии, что будут даны уже сейчас. В противном случае на формирование судебной практики уйдут месяцы или годы. И тогда эффект от попытки законодателей поддержать наиболее пострадавших и наименее защищенных будет минимальным».
Елена Иванова, заместитель генерального директора по правовым вопросам, сеть «Эконика»
«Период пандемии стал серьезным испытанием для власти, судов и практикующих юристов. Количество принимаемых нормативных актов сопоставимо только с началом 90-х годов. В силу уникальности ситуации правоприменительная практика складывается на наших глазах. В этой ситуации колоссальное значение имеют позиции, высказанные Верховным Судом Российской Федерации. Нельзя не отметить оперативность и своевременность обзоров, утверждаемых Президиумом Верховного Суда Российской Федерации. Мы понимаем, что невозможно отразить ответы по всем насущным вопросам, с которыми столкнулся бизнес в это непростое время, и очень надеемся быть услышанными на этот раз».
Фото: FashionUnited