Закат ипотеки

По итогам 2023 года рынок ипотеки покажет 65-процентный рост к показателям прошлого года. Однако уже в 2024-м он просядет на 22%. Об этом говорят данные исследования Frank RG. Ключевая ставка растет, первоначальный взнос тоже, а высокая стоимость квадратного метра и нельготный уровень ставки по ипотеке сделают ее доступной только для очень состоятельных людей. О грядущих изменениях на рынке жилищного кредитования «МК» рассказал руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.— Согласно расчетам Frank RG, в будущем году принятые Центробанком меры по охлаждению рынка сработают и выдачи жилищных кредитов упадут с 8 до 6,2 трлн рублей. Вы согласны с этой оценкой?mdash; Действительно, наметилось охлаждение рынка ипотеки. Выдачи ипотечных кредитов в октябре снизились почти на 20% — до 769 млрд рублей против сентябрьского рекорда в 955 млрд рублей. В определенной мере это замедление связано с мерами ЦБ и правительства по охлаждению рынка ипотеки. Повышен порог первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. С 1 октября увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Также тормозит рыночную ипотеку и повышение ключевой ставки ЦБ до 15%.Однако 9 ноября премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство дополнительно направит 95 млрд рублей на поддержку льготных ипотечных программ. Одновременно льем в костер и воду, и бензин.— И что это означает? Ждать ли продления льготной ипотеки?mdash; Волей-неволей придется снижать объем государственных программ поддержки ипотеки, так как такие расходы бюджету не по карману из-за стремительного роста ипотеки с господдержкой и еще более стремительного роста ключевой ставки.Срок завершения текущей программы льготной ипотеки — 1 июля 2024 года. Будет ли она продлена — большой вопрос. Но даже если ее и продлят, то ставка, скорее всего, окажется выше, а средства, направляемые государством на поддержку льготной ипотеки, будут урезаны. Вряд ли станут резко снижать объем программ господдержки, ведь такое снижение может вызвать кризис на рынке жилья, который, в свою очередь, способен перерасти в полномасштабный экономический кризис.Наиболее разумно перейти от недиверсифицированной льготной ипотеки к специализированным программам, сфокусированным на определенных группах населения, на определенных отраслях промышленности и на определенных регионах.— Что происходит с льготной ипотекой на региональном уровне?mdash; Рынок ипотеки с господдержкой (льготная ипотека, семейная ипотека и пр.) крайне неравномерно распределен на пространствах страны: где густо, а где пусто. Наиболее развит этот рынок в столичных регионах — там, где больше всего россиян с высокими доходами. Преимущественно ипотека с господдержкой – это ИЖК по ДДУ (ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве).На Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 33,8% портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября и 25,8% выдач в сентябре. Между тем, в этих регионах проживает всего 18,6% населения России.Объем выдач ИЖК по ДДУ в Москве составил 60,8 млрд рублей, в Московской области — 33,3 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 26,1 млрд рублей. Между тем, в сентябре объем выдач в Ингушетии составил всего 91 млн рублей, а в Чечне — 389 млн рублей.— Активнее всего люди покупают жилье в «двух столицах», получается. Но разве не всегда так было?mdash; Так нужно подумать, насколько разумно тратить колоссальные государственные средства на стимулирование строительства жилья в столичных регионах. Бурный поток госсубсидий уходит в строительство «человейников» и способствует перетоку населения из провинции в столицы. Неужели утверждение «Москва — не резиновая» больше не соответствует действительности? Судя по тому, как стремительно она разрастается, в том числе и на дрожжах ипотеки с господдержкой, получается, что Москва вполне себе «резиновая».Так как ипотека с господдержкой распространяется преимущественно на первичный рынок жилья, то в третьем квартале 2023 года цены на первичку оказались на 42% выше, чем на вторичку. К аналогичному перекосу ипотека с господдержкой ведет и в отношении распределения цен по регионам, так как непропорционально большой объем ипотеки с господдержкой приходится на столичные регионы, то и цены на жильё в них еще сильнее отрываются от стоимости жилья на периферии.— А за пределами столиц где сильнее всего распространена льготная ипотека?mdash; Краснодарский край находится на четвертом месте по размеру портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября, сразу за столичными регионами. На этот регион пришлось 5% портфеля, тогда как в этом регионе проживает 4% населения России. Не секрет, что в значительной степени ипотека в Сочи и на других курортах края прирастает за счет столичных жителей.— Что посоветуете россиянам, желающим решить «квартирный вопрос»? Брать ипотеку, пока ставки по ней не стали заоблачными или ждать, когда ситуация на рынке изменится?mdash; Пока процент по льготной ипотеке остается почти в два раза ниже ключевой ставки — несомненно, брать! Ведь это фактически «халява». Только, боюсь, это счастье не продлится слишком долго. Бюджет ведь тоже не резиновый.Авторы: НАТАЛИЯ ТРУШИНА