Альтернатива льготной ипотеки

Определились приблизительные сроки запуска нового финансового механизма, призванного повысить доступность ипотеки, а точнее — помочь потенциальным заемщикам накопить на первый взнос. Речь идет о жилищно-накопительных вкладах. Соответствующий закон будет принят в конце этого года, а весной 2025-го вступит в силу, заявил глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Между тем неясным пока остается главное: чем процентные ставки по таким депозитам будут отличаться от обычных, средних по рынку. От ответа на него зависит: есть ли практический смысл во всей этой затее?По словам Аксакова, вопрос находится сейчас в стадии обсуждения, и ясность по нему «наступит во время доработки проекта ко второму чтению». В первом чтении Госдума утвердила законопроект еще в апреле. Он ориентирован на тех россиян, кто нуждается в улучшении жилищных условий и планирует оформить ипотеку. Сегодня с этим беда: из-за совершенно безумных цен рынок пребывает в стагнации. По состоянию на июль в новостройках оказались нераспроданными 76,9 млн квадратных метров — это 67% всего строящегося в стране жилья.В чем специфика договоров жилищно-накопительных программ? Во-первых, они долгосрочные: разместить деньги на счете необходимо минимум на год. Во-вторых, они рассчитаны исключительно на физлиц: механизм пока не распространяется на корпоративных клиентов. В-третьих, это целевой банковский продукт — средства нельзя снять в любой момент и потратить по своему усмотрению без потери процентного дохода. Зато можно пополнять: это позволено как самому вкладчику, так и третьим лицам, например, членам семьи. Верхний предел не установлен — деньги будут храниться до тех пор, пока клиент не направит их на ипотеку. В-четвертых, вклад не получится открыть в любом банке, только в крупном. Наконец, законопроектом предусмотрено страховое покрытие в размере 10 млн рублей вместо 1,4 млн, как по обычным банковским счетам.Особую актуальность новации придают два обстоятельства: завершение 1 июля большинства программ льготных программ и высокий (19%) уровень ключевой ставки ЦБ. Сегодня рыночные ставки по ипотеке в среднем составляют 16,5-18%, то есть более чем в два раза выше льготных. Чтобы избежать в будущем коллапса жилищного рынка, власти пытаются создать адекватную альтернативу льготной ипотеке – в данном случае это жилищно-накопительный вклад. Нечто подобное существует и в других странах, например, в Казахстане под минимальную ставку (от 3% годовых) могут получать ипотеку те клиенты, которые накопят на специальном депозите 50% суммы.«Ипотека – сверхдорогое удовольствие, кроме того, действует масса ограничений и по общему лимиту кредита, и по его географическому распределению, – говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. – Плюс основной проблемой для очень многих заемщиков является неподъемный размер первоначального взноса. И тут появляется абсолютно нормальная в нынешних обстоятельствах альтернатива: квадратные метры вы получаете за меньшие деньги».У любого депозита есть одна психологическая особенность: он оптимизирует потребление, рассуждает собеседник «МК». Помня о глобальной цели – улучшении жилищных условий, человек более экономно расходует средства на каждодневные нужды и долгосрочные вещи. Что касается страхового покрытия в 10 млн рублей, та же опция действует в отношении страхового лимита по эскроу-счетам при покупке жилья. Мало того: Центробанк предлагает повысить его с 10 млн до 20 млн, с учетом роста цен на недвижимость. Соответственно, в перспективе сумму могут поднять вдвое и для жилищных вкладов, резюмирует Масленников.Впрочем, непонятно, как механизм будет работать на практике. Очевидно, что жилищные депозиты должны иметь более высокую доходность, чем стандартные. Тем более что цены на квадратные метры растут стремительно, и проценты могут их просто не покрыть. Допустим, если человек откроет долгосрочный вклад на старте программы при ставке ЦБ в 19%, и банк даст 20% годовых, сохранятся ли эти условия на протяжении всего срока хранения или будут привязаны к изменению ключевой?Людям нужна доходность, превышающая инфляцию, а 10 млн рублей страхового возмещения ни к чему: в России за последние годы не «лопнул» ни один крупный банк, риски нулевые, говорит эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский.Еще один вопрос: что делать владельцу такого вклада, если жизненная ситуация у него кардинально поменялась, и возникла иная цель, требующая вложений? Например, дорогостоящее лечение. В этом случае, если и можно будет забрать деньги, то только с потерей процентов, рассуждает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Анна Кокорева.Авторы: Игорь Боков