В России обсуждают «ипотеку за зачатие»

Как стало известно «МК, в российском правительстве обсуждается довольно необычный проект т.н. «ипотечного зачатия». Согласно нему, льготную ипотеку под 6% получат бездетные молодые семьи, которые только планирует родить ребёнка в течение двух лет. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство. Сейчас оригинальную инициативу отправили на согласование в финансовый блок правительства.Идею о новой схеме льготного кредита на покупку жилья под фиксированные 6% годовых предложили на днях представители строительной отрасли на совещании с вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным. Планируется, что молодые пары получат льготу при получении ипотеки, которая позволит им экономить миллионы рублей при выплате долга, а взамен в кредитном договоре появится пункт с обязательством родить ребенка. На практике это выглядит так: бездетный заемщик получает ипотеку по той же схеме, что и родители новорожденных детей. То есть формально — под рыночный, но в реальности он выплачивает лишь 6%. Если в течение двух лет заемщик предоставляет документ, подтверждающий, что он стал родителем, ему, как и всем льготникам с детьми, просто оставляют ставку 6%. Если роды по любым причинам не состоялись, то заемщику пересчитывают льготную ставку на актуальную рыночную. Таким образом, новая схема позволит молодым семьям пройти период высоких ставок при поддержке государства, выплачивая первые, самые большие платежи по процентам по сниженной ставке. Идея пока «сырая» и требует доработки, — признают авторы инициативы. Ведь вопросов к ней возникло действительно много. Особенно, юридического характера. Например, будут ли заемщика рассматривать как кредитного мошенника , если по истечении двух лет ребенок не родится, а окажется, что он все это время был бесплодным? Что делать, если ребенок родится мертвыми или погибнет вскоре после рождения, дадут ли дополнительное время родить нового? Можно ли вместо рождения усыновить ребенка или взять малыша под опеку? Что делать с теми парами, которые в льготный период будут пользоваться противозачаточными средствами? И, наконец, сколько рядовые налогоплательщики заплатят за этот необычный и очень дорогой эксперимент? Ответ на последний вопрос, вероятно, волнует и Минфин, который получил проект на согласование и взял паузу для расчетов.Как признался источник «МК» в правительстве, пожелавший остаться неназванным, шансы у проекта «ипотечного зачатия» получить одобрение во всех заинтересованных министерствах невелики. Сегодня стране нужны деньги на другие важные задачи. Например, на победу в СВО. По мнению независимых экспертов, данный проект не снимает две главные «головные боли» рынка жилья — взлет цен на новое жилье и рост ключевой ставки ЦБ, из-за которой рыночная ипотека стала недоступной для обычных граждан. По оценке Frank RG, средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в декабре 2024 года выросли до рекордных за последние годы значений в 28,4-30,4%. В январе 2025 года максимальные ставки достигли уже 33% годовых. При этом ставки по программе «Семейная ипотека» осталась на допустимом уровне 6%. Помимо высоких процентных ставок по рыночной ипотеке спрос на новое жилье сдерживают и регуляторные ограничения. Как напомнила «МК» ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, с 1 января 2025 года в РФ начал действовать ипотечный стандарт, который, с одной стороны, защищает заёмщика, запрещая, например, нулевой первоначальный взнос, но, с другой стороны, делает получение рыночной ипотеки ещё менее доступным, чем в 2024 году. К этому фактору можно смело добавить и макропруденциальные лимиты. «Это значит, что в 2025 году объёмы выдачи ипотеки могут сократиться ещё на 30-50% по сравнению с 2024 годом», — подчеркнула аналитик. Не секрет, что сегмент рыночный ипотеки вообще находится в «полуобморочном» состоянии. «При таком высоком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека стала для заемщиков фактически недоступной», — отметила «МК» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. По ее словам, поскольку ежемесячный платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение в текущих регуляторных «рамках» для банков по значению ПДН заемщика большинству людей проблематично. «Тем же, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной. Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно только, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро. Например, за счет продажи уже имеющейся недвижимости», — отметила специалист. «После отмены льготной ипотеки жильё стало менее доступным для массового покупателя. Небогатые россияне могут рассчитывать только на участие в одной из оставшихся льготных программ, преимущественно, семейной ипотеки», — говорит Мильчакова. Но пока статистика по льготным программам также не впечатляет. По данным ОКБ, в IV квартале льготная ипотека установила квартальный антирекорд 2024 года — банки выдали всего 109,5 тыс. льготных ипотечных кредитов на 610,9 млрд руб. Это является худшим показателем по обоим показателям со II квартала 2022 года.Российское правительство осознает масштаб проблем и пытается помочь с продажами новых квартир с помощью жилищных кредитов. Так, в октябре 2024 года из бюджета выделили дополнительные 446,9 млрд руб. на субсидирование процентной ставки по льготным ипотечным программам. Из этой суммы 142 млрд руб. пошло на семейную ипотеку под 6%. Еще 35,1 млрд руб. направлены на дальневосточную и арктическую ипотеки по ставке 2%. Но этих денег на удовлетворение огромного спроса явно недостаточно. Кризис на рынке жилья, начавшийся после отмены программы льготной ипотеки, стремительный рост себестоимости строительства и затяжной демографический кризис заставляют чиновников и строителей искать новые меры стимулирования. Порой, и такие необычные, как проект «ипотечного зачатия». Звучат и другие «прорывные» инициативы. Недавно правительственные эксперты предложили направить 50 трлн руб., лежащих на вкладах граждан, на ипотечное кредитование вместо заморозки. По мнению доцента Финансового университета Ольги Игнатовой, это поможет избежать инфляции, облегчит приобретение жилья и поддержит девелоперов в условиях падения продаж. Также банки смогут избежать выплаты процентов, переводя деньги на жилищные эскроу-счета.Однако в условиях высоких цен на жилье главным стимулом продаж новых квартир по-прежнему остается ипотека. Как полагает Мильчакова, если ключевая ставка будет снова повышена в феврале или марте, то можно будет увидеть ставки по рыночной ипотеке даже в 35% годовых уже в конце 1 квартала. По мнению Солдатенковой, об оживлении рыночной ипотеки можно будет говорить только тогда, когда регулятор перейдет к циклу смягчения денежно-кредитной-политики, а это, скорее всего, произойдет не ранее второй половины 2025 года.