Казус Долиной

Мосгорсуд оставил право собственности на квартиру в Хамовниках за народной артисткой России Ларисой Долиной, отклонив жалобу покупателя жилья — матери-одиночки Полины Лурье. Договор купли-продажи был признан недействительным, а весь судебный процесс занял около полугода.Рассматривая историю закрадывается вопрос — а как покупателю не лишиться только что купленной квартиры?Сделка поневолеВесной 2024 года Ларису Долину обманули мошенники, выдававшие себя за сотрудников полиции. Они убедили певицу, что ее элитная квартира в ЖК «Ксеньинский» в Хамовниках находится под угрозой — якобы злоумышленники планируют незаконно завладеть недвижимостью. Чтобы «защитить» имущество, Долиной посоветовали продать квартиру и перевести деньги, включая личные сбережения, на «безопасный счет».Под давлением и в состоянии стресса артистка согласилась. В итоге она продала квартиру, оцененную в 195 млн рублей, за 112 млн — значительно ниже рыночной стоимости. Покупательницей стала 34-летняя мать-одиночка Полина. Сделка была оформлена 24 июня 2024 года.После продажи Долина продолжала жить в квартире, но в начале августа к дому прибыла группа людей, представившихся новыми владельцами, и потребовала освободить жилье. Только тогда певица поняла, что стала жертвой аферы, и обратилась в полицию. На квартиру был наложен арест.Долина подала иск в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд удовлетворил ее ходатайство, постановив, что квартира остается собственностью артистки. Лурье подала встречный иск о выселении Долиной, но в этом ей отказали. Оба дела объединили, а процесс проходил в закрытом режиме — стороны подписали соглашение о неразглашении, поэтому подробности не комментировались. Апелляция в Мосгорсуде подтвердила решение нижестоящей инстанции: право собственности на квартиру закрепили за певицей.В ходе расследования задержали 53-летнюю Анжелу Цырульникову, которая лично получила от Долиной 112 млн рублей наличными и передала их мошенникам. Женщина утверждает, что сама была обманута и что встреча с артисткой якобы была «подарком на день рождения» от организаторов аферы. Выяснилось, что ранее Цырульникова уже участвовала в мошеннических схемах с пожилыми людьми. Также задержаны несколько так называемых «дропперов» — людей, чьи банковские счета использовались для обналичивания и перечисления похищенных средств. Общий ущерб от преступления оценивается примерно в 180 миллионов рублей.Что говорят юристы?Ситуация как у Полины Лурье, к сожалению, не единична. В России закон защищает добросовестного приобретателя, но только если имущество не выбыло из владения собственника помимо его воли (кража, мошенничество, принуждение). А когда, как в случае Долиной, сделка заключена обманным путем, шансов у покупателя мало, рассказал spb.aif.ru адвокат Денис Фролов.Чтобы максимально обезопасить себя как покупателя недвижимости юрист рекомендует тщательно проверить как продавца, так и сам объект. Начать стоит с личности собственника: сверить его паспортные данные с действующей выпиской из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно является владельцем квартиры, и проверить, числится ли паспорт в списке недействительных в базе МВД. Если продавец состоит в браке, обязательно потребовать нотариально заверенное согласие супруга на продажу — без этого сделку могут оспорить позже. «Перед заключением договора получите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны возможные аресты, залоги, ипотеки или иные обременения, а также изучите историю перехода прав собственности — частые перепродажи за короткий срок могут быть тревожным сигналом», — отметил эксперт. Обратить внимание также надо на правоустанавливающие документы: на каком основании была получена квартира — по приватизации, дарению, наследству или купле-продаже. Особое внимание стоит уделить сделкам, оформленным по доверенности: если продавец действует от имени собственника, убедитесь, что доверенность действительна, удостоверена нотариусом и не отозвана. «Следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя», — предупредила ведущий юрист Србуя Иващенко.Проверьте продавца и саму квартиру на наличие судебных споров — загляните в базы судов общей юрисдикции и арбитражные картотеки, чтобы исключить риски по искам о разделе имущества, оспаривании сделок, банкротстве или наследственных тяжбах. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире: запросите расширенную выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах, чтобы убедиться, что среди жильцов нет несовершеннолетних, недееспособных или лиц, чьи права могут быть нарушены при продаже.Даже если закон не обязывает, оформление сделки у нотариуса добавляет дополнительный уровень защиты — он проверяет документы, разъясняет риски и фиксирует все условия. Для дополнительного спокойствия можно застраховать право собственности по договору страхования титула, особенно если квартира имеет сложную юридическую историю — например, переходила по наследству или дарственной.«Судебная практика по таким случаям неоднозначна. Каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Рано или поздно каждый человек и юридическое лицо перед покупкой недвижимости должны осознать, что проверка чистоты сделки — это не право, а обязанность покупателя, как добросовестного участника гражданского оборота», — резюмировала Иващенко.