Покупка/продажа квартиры в Канаде
Мы не так давно продали нашу квартиру в Виктории (остров Ванкувер). Владели мы жильем на острове 3 с половиной года. Пришло время поделиться нашим опытом.
За все это время мы не стали реальными владельцами жилья. Так как жилье в нашем регионе дорогое, а наследство нам не подвалило, то нам пришлось оформить ипотеку. Так что, реальным хозяином нашей квартиры был банк, мы ее только охраняли
Ипотеку можно оформить на 25 лет (если первый взнос минимальный) или на 30 лет. Выплатить можно досрочно. У нас было 20% от суммы кредита в год без штрафа.
При досрочном закрытии ипотеки (в нашем случае продажа квартиры) платится штраф. Штраф может быть оговоренная заранее сумма, а может быть процент от кредита. Штраф можно не платить, если покупка нового жилья будет сразу после продажи (1-3 месяца) и ипотека опять будет оформлена у того же банка. Обычно банкиры идут на уступки, чтобы не потерять клиента.
В общем, с ипотекой ничего сложного нет. Если Вы хотите разобраться сколько банк даст денег и что влияет на решение банка, посмотрите курс о Финансовой грамотности в Канаде. Там все эти вопросы детально рассматриваются.
Минимальный первый взнос на сегодня (конец июня 2020)
5 % на первые 500 тыс, 10% от 500 до 1 млн и 20% все, что выше миллиона.
Например, цена дома 1 200 000. Значит минимум первый взнос должен быть 5% от 500 тыс = 25 000 + 10% от 500 тыс = 50 000 +20% от 200 тыс =40 000 итого: 115 тыс
Если Вы только приехали в Канаду и хотите сразу купить жилье, то Вам нужно вложить 35% от стоимости.
Дальше разберем очень важную вещь – формы владения жильем.
Сайт по продаже жилья в Канаде – realtor.ca
На этом сайте есть вся необходимая информация. Обратите внимание на графу Title
Если написано Freehold , то при покупке жилья Вы являетесь владельцем строения и земли. То есть, после всех выплат по кредиту Вы полноценный хозяин.
Если в Title стоит Strata, то даже после всех выплат по ипотеке, вы будете “подчиняться” Страте и согласовывать практически любые ремонтные работы в своем жилье. В основном Страта в кондо комплексах и таунхаузах. Бывает и отдельно стоящий дом тоже находится под стратой.
Если в Страте указано, что Вы не можете держать в квартире собаку или кота, то Вы животное не имеете права заводить пока живете в доме. То же самое и с детьми – есть комплексы где нельзя жить с ребенком. Вниматено изучайте все правила Страты перед покупкой квартиры.
Leasehold/Strata – самое плохое сочетание. В этом случае Страта арендует землю, на которой стоит дом (обычно на 50 лет или больше). То есть, вы за свои же деньги живете как бы в ренте. Единственное, что Вас отличает от обычного рента – Вы имеете право продать свою недвижимость. Обычно земля в этом случае пренадлежит индейцам или университету.
Еще один интересный сайт, который может быть полезным при покупке – https://www.bcassessment.ca/
На этом сайте можно посмотреть государственную оценку недвижимости. Сайт работает только по Британской колумбии! Вбиваете адрес недвижимости, которая Вас заинтересовала, и видите сколько реально она стоит и была ли она продана за последние 3 года и за сколько. Очень удобно, чтобы начать торги с продавцом.
Покупку/продажу мы оформляли через риелтора. В основном, он нам был нужен только для проверки и оформления всех документов. Плюс, он порекомендовал юриста и сам с ним договаривался.
При покупке жилья Вы ничего не платите риелтору. Оплата идет только юристу – около 1000 долларов. При продаже платится 6% от первых 100 тыс и 3 % от оставшейся суммы (столько берут риелторы в Виктории) ну и опять юристу 1000
Очень понравился процесс продажи квартиры. Все бумаги, торги и т.д взял на себя риелтор, мы только подписали финальную бумагу.
Все оплаты риелторам, банку , закрытие ипотеки и гонорар юристу сделала юридическая контора. Мы только перепроверили и подписали бумаги. На наш счет был перечислен остаток денег после всех выплат. Очень удобно все сделано!
С риелтором тоже не было особых проблем. Наша задача была подготовить квартиру к продаже и все.
Дом у нас был 2006 года и с тех пор в квартире не делали ремонт. Было решено сменить ковровое покрытие в прихожей и спальне, и освежить стены.
Покраску я взяла на себя, не первый раз крашу А чтобы сметить ковер воспользовалась услугами специалистов. Сделали все быстро и качественно.
Мы оставили минимум мебели, чтобы квартира выглядела уютнее.
С ковром я потом имела кучу неприятностей. Не повторяйте мои ошибки!!! Оказалось, чтобы сменить ковер в квартире мне нужно было получить разрешение от Страты. Эта бумажка мне стоила кучи нервных клеток. Мы потратили месяц на переговоры со Стратой пока те выдали нам разрешение. Только потому, что квартира выставлена на продажу, нам пошли на уступки.
Вторую проблему нам создал камин. Пока мы жили в этой квартире, мы камином не пользовались. При продаже нужно было его включить, так как риелтор постоянно показывает как же уютно в квартире, когда горит камин.
Но эта зараза стала включаться когда ему вздумается! Вызов электрика ничем не помог. Нужно было связываться с производителем и заказывать запчасти. Таких каминов уже давно не выпускают. Времени на поиски запчастей не было, клиенты ходили толпами и вот-вот квартира уйдет. Решили понадеяться на авось – вдруг не сгорит. Плохо было еще и то, что страховка на квартиру закончилась и мы решили не продлевать. В общем, камин сожрал еще кучу моих нервных клеток К этому еще добавилось, что мы уже переехали в Ванкувер и мне приходилось мотаться на остров каждую неделю, чтобы посмотреть что творится в квартире.
Клиент нашелся буквально за полтора месяца и еще 2 недели ушло на оформление бумаг. Мы вздохнули с облегчением, что уже никто не будет ходить и смотреть квартиру и вырубили этот камин нафиг!!!
Наш новый владелец квартиры электрик по образованию, так что он разберется с камином
На этом наши приключения с квартирой не закончились. Нас ждал еще один неприятный сюрприз – канализация!
За день до подписания документов о продаже, мы приехали, чтобы забрать остатки мебели и почистить квартиру. И вот что мы увидели:
Видать кто-то с верхнего этажа вызывал сантехника, чтобы прочистить трубы. Наша квартира была на 2 этаже, но под нами больше никто не жил (там была арка). То есть, мы самые нижние в доме. Вот и все это дерьмо вышло в нашу раковину на кухне. Хорошо хоть не вылилось наружу. Мы быстренько съездили в магазин за промывкой труб и все убрали.
Представляю, что бы подумал наш покупатель, если бы увидел такую кухню в свой первый день!!
ПС. При покупке жилья наш покупатель заказывал специалиста на проверку нашего дома и квартиры. Совершенно бесполезная трата денег. Возможно, при покупке дома, этот спец и будет полезен, но при покупке квартиры он вообще не увидел реальных проблем.
В общем, как-то так проходит покупка-продажа квартиры в Канаде. Вам нужен будет риелтор, юрист и брокер по кредитам или напрямую в банк. Эти люди все за вас сделают. И не ждите, что пузырь в Ванкувере лопнет. Я эти слова слышу уже 13 лет
Самое главное забыла – При продаже своего жилья Вы не платите налог на прибыль!! То есть, мы не заплатили ни копейки налога!!
Если бы мы сдали квартиру в рент и через какое-то время ее продали, то налог на прибыль 50%.